任意売却と代位弁済の関係

執筆者

西岡合同事務所

司法書士 西岡 容子

任意売却とは、住宅ローンの支払いが難しくなった際に債権者の競売ではなく、債務者自らが売却を行う方法です。

任意売却ができる時期は法的に決まっているわけではありませんので、銀行の後ろについている保証会社が「代位弁済」をしてしまった場合でもなお行うことが可能です。

ただ、いつまでもできるわけではなく、できる時期の限界(終わり)がいつなのかということを覚えておきましょう。

任意売却とは?

「任意売却」とは、「競売」と対になる言葉と考えればよいでしょう。

競売とは債権者が裁判所に申立てをし、裁判所が主導で手続きを進めていく売却方法です。もし債務者が住宅ローンを滞納して、そのまま何もせずに放置すれば債権者は時期を見て競売の手続きに入る流れになります。

任意売却はこれに対し、債務者が自らが不動産を市場に出して売却する方法です。外形的には不動産業者を入れた通常の売買とほぼ同じ形になりますが、物件の売却代金で抵当権をつけている債権者に完済することができない(それでも抵当権を抹消してもらうよう交渉が必要)のが特徴です。

住宅ローンの滞納につき債権者に相談すると、リスケジュール(弁済期間の伸長など)で対応できない多くの場合に「任意売却」をすすめられます。

任意売却は一般的に競売より高値で売却できるため債権者の取り分も多くできますし、債務者にとっても通常の売却と同様の流れで売ることができて、競売よりも心理的負担を軽減することができるというメリットがあるからです。

参考:任意売却と競売徹底比較!

任意売却はいつから始めることができるのか?

実際に住宅ローンを滞納していなければ任意売却を始めることができないという情報も出回っていますが、これは間違いです。

すでに住宅ローンを完済できない可能性が高い、という状況であればあとは債務者さえ決意すれば手続きに着手することはできます。

つまり法律上、任意売却の始期が明確に決まっているわけではないのです。

ただ、上記のように債権者が「売却代金をローンの返済に充てても完済してもらうことはできないが、それでも抵当権を消す」という判断をしなければならないわけですから、まだ普通に債権を回収できる状態である(=任意売却に踏み切る段階ではない)とみれば債権者が抵当権抹消を拒否してくる=事実上、任意売却できないというだけなのではないでしょうか。

代位弁済とは?

住宅ローンにおける代位弁済とは、銀行などの後ろについている「保証会社」が債務者がローンを一定期間(おおむね3か月くらい)滞納した際に債務者本人に代わって銀行に返済するシステムです。

これは、債務者と銀行が「住宅ローン契約」をする際に「保証委託契約」といって、保証料を支払って保証してもらう契約をしているからです。

ただし保証とはいっても「団体信用生命保険」のように、支払いをしてもらうことによって債務者が免責されるというものではなく、保証会社が代位弁済をすると今度は銀行に代わって保証会社が債務者本人に請求をしてくることになります。

この状態になるとすでに住宅ローンとしての性質は失われているので債務者は「期限の利益(分割払いできる権利)」を失っており、原則的に一括請求を受けることとなります。

銀行がこのようなシステムを取っている理由としては、自行で不良債権の回収まで行うノウハウを持たない、あるいは業務としてそれを行う余力がないことが考えられます。

保証会社が直接債権回収を行うこともありますし、そこからさらにサービサー(債権回収の専門会社)に債権が譲渡されることもあります。

一般的にサービサーは元の債権の1割未満の金額で債権を買い取っていますので、任意売却した後になお残ってしまった債務はサービサーとの交渉次第で減額してもらえる可能性もあります。

代位弁済が行われた後でも任意売却はできるか?

代位弁済が行われた=保証会社から請求が来る状態では、もう任意売却はできないのではないかと考えている人もいるのですが、任意売却の可否は代位弁済とはまったく関係ありません。

代位弁済どころかその後の競売が始まった状態であっても任意売却を開始することは可能です。

債務者と保証会社が住宅ローン契約時に「保証委託契約」を結んでいる場合、登記簿上の抵当権者は保証会社になっているはずです。

これは不動産業者が気をつけるべきことですが、任意売却を進める場合、抵当権抹消(債権者の損切り)交渉の相手は銀行ではなく保証会社である場合も多いことに注意が必要です。

また、事案によっては、登記簿上の抵当権者は銀行になっているので銀行に交渉をしようとしたら「この融資は保証協会がついているので、こちら(銀行)は全額保証協会から代位弁済を受けて抵当権を保証協会に移転させることになります。

よって、代位弁済後に保証協会との間で交渉してください。」と言われることもあります。

交渉をいつ(代位弁済の前後)、誰とするべきなのかはこのようにケースバイケースで判断しなければならない面があり、そのような意味でも債務者(依頼者)は、任意売却の経験が豊富な不動産業者を選んで依頼する必要があるといえます。

任意売却ができる時期の終わりはいつなのか?

任意売却は競売が始まっていてもできると説明しましたが、もちろん、いつまででもできるわけではありません。

要するに、競売を申し立てた債権者が任意売却に対して納得し、競売を取り下げてくれればよいわけなので、それが可能な時期=任意売却への切り替え可能な時期となります。

競売から任意売却に切り替えられる具体的時期は、建前上は「競売によって買い受けた買受人が代金を納付するまで」となりますが、実務的にはもう少し早い段階と考えられます。

債権者が競売の手続きを始めて、すでに入札期日が決まっている状態まで来ているとなかなかそれを覆してもらうことは難しいのではないでしょうか。

その段階までいくともちろん担当者レベルでの判断はできず、銀行内での稟議等の手続きが必要になると考えられるため簡単には進まないと考えておかなくてはなりません。

いずれにせよ、あまりぎりぎりまで引っ張らず、債務者はもう将来的に返済が不可能だと感じたらなるべく早い段階で任意売却に踏み切ることが大切です。

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