任意売却の流れ | 相談から決済完了まで

監修者

元弁護士ライター 福谷 陽子

任意売却は、住宅ローンの支払いが難しくなった場合に、債権者(金融機関)と合意の上で不動産を売却することです。

競売と比べると高い価格で売ることができる上、債権者との話し合いによって引っ越し代なども出してもらえる可能性があることから、できることなら競売よりも優先的に検討したい方法です。

ここでは、不動産業者への相談~決済完了まで、任意売却の流れについて詳しくご紹介します。

任意売却のおおよその流れ

任意売却は、個々のケースによっても多少異なりますが、おおよそ以下の流れで進められます。

  1. 不動産業者への相談
  2. 物件の査定と評価
  3. 不動産業者との媒介契約
  4. 債権者との交渉
  5. 売却活動
  6. 債権者との最終合意
  7. 売買契約の締結と決済

手順としては、まず債務者が任意売却を依頼する不動産業者を選んで相談し、売りたい物件の査定をしてもらうことからスタートします。

その後、不動産業者と契約を結び、債権者と交渉をして了承を得た上で、売却に向けて動く、という流れです。

次に、一つひとつの手順を詳しく解説していきます。

STEP1-不動産業者への相談

任意売却をする際は、まず任意売却を依頼する不動産業者を選びます。物件をできるだけ高い価格で売るためにも、業者選びは非常に大切です。

インターネットで調べるだけでも、「任意売却はプロにお任せください!」とうたう不動産業者はたくさん見つかります。その中から一社を選ぶのはなかなか難しいものですが、任意売却の経験豊富な業者を中心に探してみましょう。

また、残った債務の支払いや、今後の生活再建なども含めたトータルサポートをしてくれる業者を選ぶことが大切です。

ちなみに、住宅ローンを滞納した時点で、債権者(金融機関)から「返済が難しそうであれば、任意売却の業者をご紹介しましょうか」と提案されることもあります。債権者にとっても、競売にかけるよりは任意売却してもらったほうが多くのお金を回収できる可能性があるからです。

しかし、債権者が紹介する不動産業者に依頼した場合、債権者にとって都合のいい取引になってしまい、債務者にとっては不利な条件で決着がつくリスクがあります。ですから、なるべく自分で選んだほうが安心です。

STEP2-物件の査定と評価

相談後、業者が物件の調査を行ない、査定価格を算出します。

任意売却物件の査定は、通常の不動産とは異なり、債権者が納得できる価格をつけることが大切になります。

もちろん、高く設定したほうが債権者にとっては多くのお金を回収できるため望ましいのですが、あまり高くしすぎると買い手がつかないリスクがあります。かといって、低くしすぎると競売と変わらない価格になるおそれがあり、債権者の同意を得られなくなってしまいます。

このように、任意売却物件の査定には微妙な調整が必要になることから、やはり実績のある業者を選びたいところです。

STEP3-不動産業者との媒介契約の締結

話がまとまったら、業者と契約を結びます。

不動産業者との契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類がありますが、任意売却の場合、一社にだけ任せる「専属選任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」のいずれかを締結することが一般的です。

そのほうが、債権者との交渉の窓口が一本化されるためスムーズに話が進みますし、個人情報が守られるメリットもあります。

ちなみに専属専任媒介契約を結んだ場合は、債務者が自分で買主を見つけてくることはできず、必ずその業者に仲介をしてもらう必要があります。専任媒介契約では可能ですが、違約金が発生します。

STEP4-債権者との交渉

任意売却における不動産業者の重要な役割に、債権者との交渉があります。

任意売却をするためには、債権者(金融機関)の合意が必須です。通常の中古物件と異なり、任意売却物件には住宅ローンが残っていますので、債権者が抵当権を持っています。

その抵当権を外してもらわなければ、買主に所有権を移転することができないため、「いくらで物件が売れれば抵当権を外してもらえるか」を債権者と交渉しなくてはいけないのです。

また債権者が複数いる場合は、すべての債権者の同意を得る必要があります。たとえば不動産担保ローンを組んでいる場合、そのローン会社も抵当権を持っているわけです。

さらに、(連帯)保証人がついている物件の場合は、保証人の同意も必要となります。任意売却後の残債も、主債務者と連帯保証人が連帯して支払うことになるからです。

STEP5-売却活動

利害関係者と話がまとまったら、いよいよ物件の売却活動開始です。新聞広告やインターネットへの掲載などを行ない、買い手を見つけます。

また、任意売却は競売と異なり、購入希望者の内覧に対応する必要があります。早く買い手がつくよう、内覧時には部屋をきれいに片づけるなどして、いいイメージを作ることも大切です。

STEP6-債権者の最終合意を得る

買い手が見つかったら、債権者と最終調整を行ないます。

残った債務の返済方法や、滞納している税金や管理費、また債務者の引っ越し代の負担などについても業者が債権者と交渉し、任意売却に同意してもらいます。

STEP7-売買契約締結と決済

債権者の同意を得られれば、買主と売買契約を結びます。

そして決済が完了したら、債権者への債務の返済や、抵当権の抹消登記手続き、債務者への引っ越し代の支払いなどが行なわれ、買主に物件が引き渡されます。

これにて、任意売却は無事に完了です。

任意売却にかかる費用はどれぐらい?

このように、任意売却には不動産業者の果たす役割が非常に大きいため、「かなりの報酬を払わなくてはいけないのでは?」と不安になる方も多いかもしれません。

しかし、任意売却で不動産業者に支払うお金は「仲介手数料」のみです。しかも成功報酬となっているため、実際に物件が売れて初めて支払います。

仲介手数料は、宅地建物取引法という法律の中で「成約価格の3%+60,000円+消費税」(売却金額が400万円超の場合)と決められていますので、どの業者であっても一律です。

たとえば1,500万円で物件が売れた場合、550,800円が仲介手数料となります。これは債務者が用意するのではなく、物件の成約代金から差し引かれるものです。

つまり、債務者が自腹で用意しなくてはいけないお金は基本的にありません。それどころか、債権者との交渉しだいでは、新居への引っ越し代や、敷金・礼金なども出してもらえる可能性があります。

任意売却をする時点で、債務者は経済的にかなり苦しい状況にあることがほとんどですので、負担なく売却ができるようなシステムになっているのですね。

任意売却をするにあたって費用の面で心配することはありませんので、安心してまずは相談から始めましょう。

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