離婚に伴い任意売却した場合、残債務はどうなる?

執筆者

西岡合同事務所

司法書士 西岡 容子

マイホームを購入してしまった状態で離婚する場合、手続きの面で非常に大変になることがあります。

特に配偶者が連帯保証人になっていたり、夫婦で連帯債務にしているなどのケースでは離婚したからといって簡単に債務を免れることができません。

では、思い切って物件を手放す選択をした場合は、売っても残ってしまった債務はどうなるのでしょうか?

離婚とマイホーム

マイホームを持っている夫婦が離婚する場合、住宅ローンを完済していればそれほど問題は複雑ではありません。

たとえば財産分与として物件を夫が妻に渡すなどの場合でも、贈与税の支払いさえクリアできれば比較的スムーズにいくでしょう。

しかし厄介なのはまだローンが残っている状態での離婚です。

よくあるのが、「慰謝料代わりにマンションをもらう」などと妻が簡単に考えているケースです。夫が銀行との間でローン契約を締結している以上、銀行が認めなければ物件の名義を変えることはできません。

所有権もローン債務者も夫名義のままで妻が住んでいると、夫がローンを滞納すれば結果的に妻は物件を追い出されてしまいます。

また、妻が夫の連帯保証人になっているといったケースも多々ありますが、妻が離婚に伴って物件から引っ越すので連帯保証人を抜けたいなどと言っても、他の保証人をつけるか他の担保を提供するなどしなければ抜けさせてもらうことは難しくなります。

要するに、離婚という身分関係は夫婦の問題ですが、ローンは銀行と債務者、連帯保証人との間の契約であるため夫婦が思った通りにはできないということです。

売却してもローン完済が難しいなら「任意売却」となる

夫婦が離婚に発展するケースでは多くの場合、経済的困窮も伴っています。

夫婦で負っていたローンをどちらかだけにする(片方の分をもう片方が肩代わりする)くらいの余裕があればよいのですが実際、それは難しいことが多くなります。

ローンの関係で銀行との折り合いがつけられない場合、残る選択肢は「物件を手放す」ということになるのですが、たとえ物件を売却してもローンが返済しきれないこともあるでしょう。

そのような時は、手続きの大体の流れとしては通常の売買と同じになるものの「完済はできないが抵当権を抹消してほしい」旨を銀行と交渉することになります(抵当権を抹消できない状態で売るわけにいかないからです)。

このようなスタイルを「任意売却」と呼びますが、任意売却はどこの不動産業者でも当たり前にこなせるわけではなく、上記の銀行との交渉が必要になるためそれなりに経験を積んだ業者でなければ難しい面があります。

では、たとえ任意売却自体がうまくいったとしても、その後残ってしまった債務はどのように扱うのでしょうか?

もちろん返済の義務は残ります。ただ単に「担保物件をすでに処分してしまったため、無担保の債務になった」という状況に過ぎないのです。

残債務を一括払いすることは現実的に不可能なことがほとんどでしょうから、実際には銀行(または保証会社やサービサーと呼ばれる債権回収の専門会社)と相談して分割払いなどの支払い可能な形で支払っていくしかないでしょう。

夫婦の連帯債務だった場合

連帯債務というのは両方が債権者から見てまったく同等の地位にあります。よって、どちらかに全額請求をすることもできますし、両者に半々で請求しても構いません。

ただ、両者に全責任があるからといって元々1000万円だった債務が2000万円になるというわけではありませんので、1000万円の債務がどちらかの連帯債務者によって全額返済されればもちろん完済となります。

しかし、法律上の立場が同じであるにもかかわらず、もしどちらかが全額を返済したのであればやはり不公平感が残ります。

よって「求償権」というものが認められており、自分の負担部分を超えて債権者に返済した連帯債務者は、他方の連帯債務者にその分を請求することができます。

片方が主債務者、もう一方が連帯保証人になっていた場合

たとえば夫が銀行に対して「主たる債務者」の地位になり、妻が「連帯保証人」につけられた場合を考えてみましょう。

こちらにおいては、債権者は主たる債務者に先に請求を行い、主たる債務者が返済できない時に連帯保証人に請求してくることが通常です。

ただし、「通常の保証」と「連帯保証」というものは法的な地位が全く異なり、連帯保証人は、もし債権者が主たる債務者より先に連帯保証人に請求してきたとしても「私は連帯保証人なので先に主たる債務者に請求してください」とは言えません。

また、連帯保証人は「主たる債務者に財産があるのだからそちらにまず執行をかけてください」という権利もありません。

銀行などのきちんとした債権者が保証人をつけさせる場合、ほぼ100%「連帯保証」の形を取ります。連帯保証人は上記のとおり、離婚という身分上の理由で無条件に離脱することはできず、債権者との交渉が必要になります。

ただ、任意売却を終えた後の残債務の金額によっては連帯保証人を外してもらえるケースもあると思われますのでまずは債権者に相談してみることが大切です。

離婚よりも任意売却の手続きを先行する

手続き的な順番としては必ず離婚よりも任意売却を先に終えておきたいものです。

残債務の金額を確定させ、その後の処理や双方の責任をはっきりさせなくてはならないからです。

また、売却にあたっての売主としての義務を果たす意味でも先に離婚していては不都合な面があります。

片方の配偶者が転居してしまった後ではその人が売買契約や決済などの諸手続きに非協力的になることがあります。

不動産を売却するというのはただ単に書類を整えれば良いというものではなく、不動産業者や司法書士による意思確認などのプロセスを経て行われますので、売主の一人とまったく連絡がつかない状態になると売却そのものができなくなってしまうことがあります。

さらには、もし片方の住所や氏名が変わってしまうと売却の際にまず登記簿上の売主の住所、氏名変更の登記を入れなければならないため手間も費用も余分にかかってしまいます。

夫婦の間が険悪になっている場合、とにかく少しでも早く離婚したい!と感情的になってしまうこともあるでしょうが、やはりお金のことで後々禍根を残さないよう、しっかりと処理してから籍を抜く、ということを心がけておきましょう。

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